양도세 중과·보유세 개편 등 현실화 관건…주식·코인 금융자산 유입도 변수
14일 업계에 따르면 최근 부동산 전문 연구기관이 내놓은 2026년도 서울 등 수도권 집값 전망은 올해보다 소폭 상승할 것이라는 예상이 많았다.전국 기준으로 보합 내지 하락이 예상되지만 서울을 비롯한 수도권은 2% 남짓의 상승세가 이어질 것이라는 전망이다.시장 전문가들 역시 내년 역시 서울 집중 현상이 이어지며 집값이 강세를 보일 것으로 예상한다.코로나19 이후 확대된 시중의 유동자금이 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물리며 서울 집중 현상이 이어질 것이라는 관측이다.
공급 물량 감소와 금리 인하 가능성도 집값 상승 전망의 근거로 꼽힌다.부동산R114에 따르면 아파트 입주 물량은 전국 기준 올해 27만8천가구에서 내년에는 21만가구로 24.4% 감소한다. 특히 서울은 올해 4만2천684가구에서 내년에는 2만9천88가구로 32% 가까이 줄어든다.정부가 9·7공급대책에 이어 연내 추가 공급대책도 예고했지만 실제 주택 입주가 이뤄지기까지 장시간이 걸리는 만큼 매수 심리를 잠재울 수 있을지는 미지수다.정부의 10·15대책으로 토지거래허가구역내 매물이 감소하고, 매수세도 위축되면서 2026년도 매매 거래는 부진할 전망이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제지역 확대 등 수요 억제 정책으로 내년 아파트 시장은 거래량이 올해보다 감소할 것"이라며 "다만 시중의 유동자금이 풍부한 가운데 주택 공급 물량은 감소하는 만큼 수도권 중심으로 가격이 꺾이지 않고 상승세를 유지할 것"으로 내다봤다.수도권 주택 가격은 소형의 강세가 두드러질 것이라는 예상도 나온다.
박원갑 국민은행 부동산전문위원은 "작년까지만 해도 수도권은 대형 아파트값이 상대적으로 많이 올랐는데 올해는 소형 아파트의 실거래가 상승률이 1위"라며 "수도권은 강력한 대출 규제 여파로 돈을 빌리기가 어려워지면서 내년에도 소형 아파트 선호 현상이 두드러질 것"으로 내다봤다.2026년에 수도권과 지방과의 양극화는 다소 완화될 것이라는 관측도 있다.
박 위원은 "올해 서울 아파트값이 크게 오른 만큼 2026년 상승 여력은 둔화할 것"이라며 "이에 비해 최근 조짐을 보이는 지방 아파트값 '갭(격차) 메우기' 현상이 강해지면서 서울과 지방의 격차가 다소 줄어들 수 있다"고 말했다.전문가들은 수도권의 전월세 시장이 더 불안해질 수 있다고 우려한다. 토지거래허가구역내 갱신 계약 증가로 신규 전월세 물건이 감소하면서 유입을 희망하는 수요들로 인해 전셋값이 오를 수 있다는 것이다.특히 전셋값 강세와 신규 전세 물건 감소로 전세의 월세화가 심화하며 임차인의 주거비 부담이 더욱 커질 전망이다.
부동산R114 윤지해 리서치랩장은 "6·27에 이어 10·15대책 등 대출 규제로 기존 주택 소유자들의 갈아타기와 상향 이동이 어렵게 되면서 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다"며 "내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 가격 상승이 불가피할 것"이라고 말했다. 2026년에 집값 상승세가 지속될지 여부는 불투명하다. 현재 지방선거를 앞두고 수면 아래에 있는 세제개편이 변수다.2026년 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단될 경우 내년 초부터 서울과 경기 12곳 등 조정대상지역을 중심으로 매물이 늘어날 수 있다.특히 토허구역 확대로 주택 매도에 제약이 많고 임차인이 있는 경우에는 당장 팔기도 어려워지면서 시세보다 싼 급매물이 출현할 가능성이 크다.
우병탁 신한은행 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "양도세 중과가 다시 유예된다면 별다른 영향이 없겠지만, 중과가 다시 시행되면 주택 매도 계획이 있는 다주택자 가운데 일부는 중과가 되기 전에 집을 팔려고 할 것"이라며 "주택 수를 줄이기 위해 비규제지역의 주택을 먼저 매도할 경우 비규제지역 시장에도 영향이 있을 것"이라고 내다봤다.10·15대책에서 정부가 밝힌 보유세 등 부동산 세제 개편은 초대형 잠재 변수다.시장에선 다주택자와 고가주택의 보유세가 강화될 것으로 예상하는 가운데, 2026년 6월 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 경우 매매는 물론 전월세 시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다.
익명을 원한 대학교수는 "정부와 여당이 2026년 지방선거를 의식해 세금 관련 정책에 대해선 함구하면서 시장의 불확실성을 키우고 있다"며 "세제개편을 안 한다면 모를까, 할 거라면 충분한 시간을 두고 논의해야 시장의 부작용을 줄일 수 있다"고 지적했다.2026년에는 금융자산의 부동산 유입도 지켜봐야 할 변수로 꼽힌다.최근 주식·코인 등 금융자산이 급등하면서 결국 금융시장에서 번 돈이 '안전자산'인 부동산으로 흘러가 집값 상승으로 이어질 가능성이 크다는 점에서다.
국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면 지난 6∼9월 주식·채권 매각 대금으로 부동산 매입자금을 충당한 규모는 1조7천167억원으로 2년 전(7천240억원)의 2배가 넘은 것으로 전해졌다.한국건설산업연구원 김성환 연구위원은 "2020년 이후 부동산은 주식·금 등 전통 자산뿐만아니라 비트코인 등 가상자산과의 상관성이 커지고, 동조화하는 추세가 강해지고 있다"며 "금융·기타자산 가치의 상승이 부동산 시장으로 얼마나 유입되는지 예의주시할 필요가 있다"고 말했다.
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