전, 소방준감, 서울소방제1방면지휘본부장, 종로·송파·관악·성북소방서장)
 |
| ▲ |
금융위원회와 금융감독원이 발표한 대책의 주요 골자는 사업성 평가 분류를 기존에는 착공 이전 토지매입·인허가, 시공사 보증 등 초기단계에 필요한 자금을 대출해주는‘브리지론(Bridge Loan)’과 시공 단계의 자금을 대출받는 ‘본PF’로 나눠서 현재의 3단계(양호·보통·악화 우려)로 평가해 왔다. 그러나 이번 대책은 토지담보대출, 채무보증, 새마을금고도 사업성 평가 대상에 포함시켜 4단계(양호-보통-유의-부실우려)로 세분화하고, 등급판정에서 정상화가 가능한 사업장은 유동성 위기 해소를 위해 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사 PF 사업자 보증 30조원, 건설공제조합의 비주택 PF 사업장에 대한 보증 4조 원 등 총 34조원의 보증을 제공한다. 특히 공사 비용 등 추가적인 자금이 필요한 본 PF 단계 사업장에 대해서도 보증을 제공해 공사를 차질 없이 끝마칠 수 있도록 지원한다는 방침이다. 반면 ‘유의’ 등급 사업장은 재구조화나 자율 매각을 추진하고,‘부실 우려’ 사업장은 상각(손실 처리)이나 경매·공매를 추진토록한다. 은행·보험권은 PF 구조조정을 위한 ‘실탄’으로 최대 5조 원 규모의 신디케이트론(Syndicated Loan │ 공동대출)을 조성하고, 1조 원대 캠코 펀드는 우선 매수권을 도입해 자금 집행력을 높일 방침이다. 금융회사는 오는 6월부터 개선된 기준으로 자체적으로 PF 사업장에 대한 사업성 평가를 하고, 금감원이 이에 대한 점검을 진행한다.
부동산 PF 부실은 수년 전부터 우리 경제와 금융의 뇌관으로 지목돼 왔다. 특히 2022년 하반기 ‘레고랜드’ 사태 이후 PF 리스크가 한국경제 최대 시한폭탄으로 부상하자 다양한 연착륙 방안을 실시해왔다. 그러나 고금리·고물가가 장기화하는 상황에서 사업성이 극히 낮은 사업장들에 대해서도 정리가 지연되고 2금융권을 중심으로 연체율이 치솟는 등 PF 부실 정리가 시급한 현안인데도 정부는 4월 총선 이후로 미뤘다. 그 사이 부실은 눈덩이처럼 커져 왔다. 2020년 말 92조 5,000억 원에서 작년 말 135조 6,000억원으로 불어났다. 연체율도 같은 기간 0.55%에서 2.7%로 4배 이상 급증했다. 증권사의 연체율은 무려 13.73%에 달하고 저축은행은 6.94%, 여신전문도 4.65%로 지나치게 높다. 올해 들어 4개월 사이 종합건설사 187곳이 문을 닫았고 주택 미분양 물량도 약 6만 5,000가구로 위험수위를 넘어섰다. 건설사 줄도산과 PF 부실폭탄이 한꺼번에 터질 것이라는 위기설이 끊이지 않는 실정이다. 이번 대책은 불가피한 선택이지만 관건은 ‘옥석 가리기’에 달려있다. 그간 지나치게 ‘관대하다’라는 평가받아온 PF 사업성 기준을 강화해 ‘엄정한’ 판별을 유도하기로 한 점이 기존 대책과 가장 차별화되는 지점이다. PF 연착륙 방안의 무게 중심을 부실 이연(移延)에서 부실 정리(整理)로 이동시킨 것으로 풀이된다.
금융당국은 PF 부실이 230조 원 규모인 전체 사업장의 5∼10% 수준이고 금융·건설업계가 감당할 수 있다고 했다. 부실화 가능성이 있는 ‘유의’와 ‘부실우려’ 사업장이 5~10%, 최종 ‘부실우려’ 판정에 따라 경· 공매 등으로 정리해야 할 사업장은 전체의 2~3%일 것으로 추정했다. 안이한 인식이 아닐 수 없다. 전국 3,000여 개의 사업장 정리에 속도가 붙으면 외려 금융불안을 심화시킬 수 있다. 7조 원 규모의 경·공매 물량이 쏟아지면 건설경기가 더 얼어붙을 우려가 크다. 가뜩이나 고금리에 자재비와 공사비 상승으로 어려움에 시달리는 정상 사업장마저 공사중단 위기에 처할 수 있다. 이번 대책만으로도 증권·저축은행·캐피탈 등 2금융권의 경우 충당금을 빼고도 5조∼6조 원의 추가 손실이 생기는데 이는 금융불안의 도화선에 불을 댕길 수 있다. 지난해 7월에도 부동산 PF 부실 탓에 새마을금고발(發) ‘뱅크런(Bank run │ 대량 예금 인출)’ 사태가 발생한 것을 반추해봐야 한다. 특히 부동산 PF 사업의 본질은 금융기관이 개발계획 단계부터 주도적으로 참여해 미래 사업성을 따져 자금을 대는 금융기법임에도 그런 책임을 회피한 채 시공사에 채무보증을 강요하며 대출만 해주는 ‘돈놀이’처럼 운영된 게 사실이다. 이런 방식은 부동산 호황기에는 통했겠지만, 경기가 위축된 작금에 이르러 곧바로 부실로 드러난 게 이번 사태의 본질이다. ‘폭탄 돌리기’처럼 이뤄져온 부동산 PF 사업의 근본적인 체질 개선에 나서야 한다.
현재 전체 부동산 PF 대출잔액은 230조 원에 달한다. PF가 확대되면서 전체 연체율은 2.3% 정도다. 증권사 연체율은 특히 높아서 13%, 저축은행 7%, 상호금융은 3% 정도다. 정부는 전체 PF를 철저하게 심의해 엄정한 ‘옥석 가리기’를 해야 한다. 건전한 구조조정을 통해 한국경제의 뇌관을 없애야 한다. 하지만 부실 정리에서 늘 문제가 된 것은 ‘옥석 가리기’에서의 정실 개입, 온정적 봐주기, 안이한 낙관론에 기댄 방만한 지원에 따른 부실 재생산의 악순환이다. ‘부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’에서 새로 평가기준이 마련된 만큼, 엄정한 선별과 과감한 정리를 통해 부실 우려의 확산을 잡음 없이 조기에 원천 차단해야 한다. 무엇보다도 PF 부실이 금융과 실물경제로 전이되지 않도록 막는 게 급선무다. 이 과정에서 정부는 이자 유예와 만기 연장으로 연명해 온 이른바 ‘좀비’사업장부터 신속히 그리고 과감히 정리해야 한다. 부실 사업장 퇴출이 늦어질수록 멀쩡한 사업장까지 망가지게 된다. 그러나 일시적 자금난에 빠져 있어도 회생 가능성이 있는 사업장은 충분한 지원을 통해 활로를 열어줘야 한다. 또한 살릴 사업장은 살리는 방식으로 옥석이 가려지려면 신규 자금 공급은 필수적이다. 23조 원 안팎의 PF 대출이 부실화될 수 있는 위기 상황에서 신디케이트론 5조 원으로 해결하기에는 턱없이 부족하다. 따라서 여유 자금이 있는 은행과 보험사가 PF 사업장 재구조화를 위해 공동대출 및 펀드 조성에 나설 경우는 건전성 분류를 상향하거나 면책 범위를 확대하는 인센티브 제공도 대폭 키워야 한다. 특히 PF 부실이 금융시스템 위기로 비화하지 않도록 2금융권 모니터링과 선제 관리에도 한치의 소홀함도 었도록 만전을 기해 금융·실물 전이만큼은 선제 차단해야 한다.
[저작권자ⓒ 세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
